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한상영 변호사
법무법인 백석
나이가 지긋한 A는 시내에 조그만 건물을 가지고 있는데, 이 건물을 상가점포로 임대를 놓아 그 세(차임)를 받아서 생활비로 사용하고자 한다.
다행히 임차인 B가 나타나서 임대차계약을 체결하기는 했는데 걱정이 하나 생겼다.
혹시 나중에 임차인 B가 이 점포를 운영하다가 제 때에 차임을 A에게 주지 않을 경우에 어떻게 대처할 것이냐의 문제였다.
차임지급이 계속 연체될 경우 A가 임대차계약을 중도에 해지하고 B를 점포에서 나가라고 요구하는데도 B가 계속 버티는 상황이 생기면 A로서는 난처할 수밖에 없을 것이다. A가 B를 상대로 점포명도소송을 법원에 제기하면 되지만, 일반인이 법원에 소송을 제기한다는 것이 시간과 비용이 많이 들기도 해서 고민스러운 것이다.
이럴 경우를 미리 대비하는 방법이 있다. 제소전 화해제도를 이용하면 이런 고민을 쉽게 해결할 수 있다.
제소전 화해제도는 말 그대로 ‘소송을 제기하기 전에 쌍방이 서로가 화해’하는 것이다.
단지 특이한 점은 쌍방이 서로 화해하기로 합의한 내용을 사전에 지방법원의 법정(단독판사)에서 서로 확인한 후 법원에 의해 화해조서가 작성된다는 점이다.
이렇게 법원에서 작성된 화해조서에 대해 서로가 이의를 제기하지 않으면, 화해조서는 마치 소송을 제기해 승소 확정판결을 받은 것과 동일한 효력이 인정된다.
B가 차임지급을 계속 연체할 경우, A가 법원에 정식 소송을 제기할 것이 아니라 임대차계약 시작 단계부터 미리 B와 합의해 제소전 화해를 법원에 신청하면 시간과 비용이 절감되는 효과를 얻을 수 있다.
따라서 제소전 화해신청서에는 계약서의 의무사항들을 기재해 놓으며, 어느 한쪽이 그 의무사항을 제대로 이행하지 않을 경우 정식판결 없이도 제소전 화해조서에 의해 그대로 부동산명도를 위한 강제집행에 들어갈 수 있게 된다.
물론 이런 제소전 화해신청이 제대로 이루어지기 위해서는 상대방의 사전 동의가 필수적이다. A가 아무리 제소전 화해신청을 하고 싶어도 B가 동의하지 않으면 제소전 화해는 이루어질 수 없고, 결국 나중에 소송절차로 갈 수밖에 없다.
따라서 보통 부동산 임대차계약의 경우, 임대차계약 시작 단계에 임대인의 요청에 의해 임차인의 동의하에 부동산명도를 위한 제소전화해신청제도를 이용하는 것이 일반적이다.
A가 제소전 화해신청을 했는데 B가 지정된 화해기일에 법원에 출석하지 않거나, 출석하더라도 이의를 제기하면 결국 화해가 불성립으로 끝나게 되고 법원에 의해 화해불성립 조서가 작성된다.
화해불성립조서를 송달받은 자가 2주일 이내에 법원에 정식 소송을 제기하면(제소 신청) 화해신청 했던 때에 소송을 제기한 것으로 간주돼 그 때부터 시효중단의 효력이 인정된다. 제소전 화해제도는 비용과 시간이 절감되는 좋은 제도이므로 많은 이용이 기대된다.
<군포신문 제687호 2013년 12월 19일(발행)~2013년 12월 25일>
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